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【资讯】东方园林抵押土地维持资金链虎舌兰属

发布时间:2020-11-04 05:18:45 阅读: 来源:淋浴房厂家

东方园林抵押土地维持资金链

新金融

全国讯:93亿订单在手的东方园林(002310),正在品尝其激进扩张、不断融资、大规模签单所造成的痛苦。

一方面,员工管理问题凸显、资金链告急,而另一方面,东方园林则被资金回收难题所倒逼,推出了土地抵押模式。

公开信风波

5月2日晚间,东方园林发布2012年度第一期短期融资券发行公告:发行人短期融资券注册金额为5亿元人民币,本期短期融资券发行金额为2.5亿元人民币,期限为365天。

在此之前的2月,原本对资金极度渴求的东方园林,曾出人意料地发布公告将已获股东大会通过的定向增发募资额,由22亿下调至16.5亿,“缩水”5.5亿。相关人士对此分析称,此举应是僻嫌“地产融资”,以期顺利通过证监会的审批。

在资本市场屡屡发布中标大单公告的东方园林,在快速扩张的背后,隐忧日益显现。

3月1日,东方园林北京总部年会的当天夜里,一位参会的基层员工在网上写了《致东方园林董事长何巧女女士的一封信》,信中,该员工直言公司存在多种管理问题。

新金融记者从这封辗转获得的信中了解到,实际待遇与当初招人时的承诺相差甚远、工作强度大、假期无望、年终奖寒酸等,成为该员工不满公司的主要诉求。

发帖员工还向新金融记者主动介绍,他奋斗一年,奖金只有766.66元。这个寒酸的数字,与此前2011年11月14日,业界传闻何巧女为了吸引原万达集团副总裁张诚加盟东方园林集团出任东方城置地总裁,为其开出的薪酬加股票超越10亿元的天文数字相比,不免极具讽刺意味。

“帖子发出之后,迅速引起了员工们的共鸣,大部分基层员工在此信中找到与自己类似的境遇。”东方园林北方事业部从事营销的叶顺(化名)对新金融记者说道。

据悉,因东方园林近两年业务发展过快,在大同、鞍山、开封等城市纷纷上马新项目,从而大规模招人,从最早的每年招聘6人到去年的245人,再到今年的500人。

快速扩张的背后,管理等问题出现。东方园林官方承认,公司目前存在新进大学生工资与前几年入职大学生工资平衡问题、入职前三年的涨薪问题、培训问题、轮岗问题、考评问题、奖金问题、过渡期的心理适应问题、跟总部之间的沟通平台以及更详细的落实师傅带徒弟的制度等问题。

“这些都不完善,像公开信里面提及的只是一部分而已。”叶顺说道。

随后的几天,“东方园林”贴吧一别往日的沉寂,迅速因此话题热闹起来。

“何巧女董事长也意识到公司扩张太快,出现了很多问题,但没办法,公司太大了。”东方园林总部一名工作人员告诉新金融记者。

重要的是,新金融记者采访的多名东方园林员工,均无法理清公司具体的结构,只存在大致模糊的印象。

官网显示,东方园林产业集团下属东方园林股份有限公司以及东方城置地股份有限公司。东方园林股份有限公司则为中国园林第一股,下辖景观设计、景观工程、主题公园及文化演艺、园林苗木、园林养护等多个业务板块,每一个板块同样也下辖多个分支。

“五年十倍,十年千亿”正是其发展目标,目前东方园林的市值约150亿。

3月13日,何巧女董事长回复《致东方园林董事长何巧女女士的一封信》,通过公司内部通讯工具,发送给每一位员工。

为安人心,何巧女向员工保证,公司会着手完善项目部的细节管理、迅速研究对经理层及员工层的薪酬激励制度、提升对新进大学生的管理水平等。

“这些问题虽然在公开信上直接提出来了,但能否解决,还要看执行的力度,需要一定时间。”上述东方园林总部的工作人员对新金融记者说道。

激进派作风

“东方园林正处在快速发展期,在我内心深处,很怕也很担忧,多少年后东方园林是否也会停止增长。”何巧女如此说道。

正是基于“东方园林今后可能停止增长”的担忧,东方园林在业内向以“敢花钱、敢接单”的激进派著称。

今年2月15日,公司和开封新区管理委员会签署了5亿元的园林工程订单;2月8日,公司和辽宁沿海产业基地管委会签署了6.39亿元的绿地景观工程订单。

最新的消息则是4月中旬,其与兰州市政府达成协议,签订总投资达15亿元的东方园林股份公司新区2号湖景观设计项目。

在叶顺的眼中,15亿这个数字早已司空见惯。

“公司动不动就签大单,我们一个营销小组,一年的工作指标是10多亿的框架协议,1亿左右的合同,低于1亿的单子是不做的。并且营销小组有很多,2012年我们依然会保持积极且全面地扩张。”

据东方园林2011年年报显示,目前公司已进入全国30多个城市,已签约未完成施工的战略合作框架协议及工程施工合同约93亿元。

东方园林华中事业部大同文瀛湖项目相关人士李强(化名)告诉新金融记者,东方园林发展模式较为简单,就是典型的力图以规模取胜,以期达到集约化经营。“扩张的重点依旧是圈地、拿项目。公司签大量订单无非是刺激资本市场信心。”

“公司一方面是积极寻求项目签订大单,另一方面则是动用各种手段准备资金、融资、借贷之类。”李强总结。

据他所说,市政园林普遍采取类BT模式,在工程结算之前需要垫付一定资金,即“垫资”。承包人用自有资金为发包人垫付工程费用,垫资比率超乎想象,极端情况下可以达到60%。东方园林的市政园林项目动辄几千万甚至上亿元,需要庞大的资金储备用来垫资。

有媒体计算,相比国内其他园林公司,东方园林花钱最快,其IPO募资8亿,截至2011年6月,19个月累计花了7.6亿,目前几乎花完。年均花4.8亿。

目前,东方园林的一体化产业链则已经基本打造完成,业务领域覆盖苗木供应、设计、施工、运营养护等多个方面,并于2011年高调进军房地产,成立北京东方城置地股份有限公司。

资金回收难

大手笔花钱,并不意味着能够轻轻松松赚钱。

依靠资本高消耗的东方园林签订了大量订单,一方面刺激了资本市场的信心,一方面又让投资者担忧其资金回收能力。

“我们把大同御东新区景观系统的项目基本都做了,但却遇到了资金回收难这一相当致命的问题。”李强对新金融记者说。

这或许可以解答在如流水般散去的投资之后,东方园林的经营性现金流却是长期的入不敷出,市场并未等来预期中的回款速度与营业收入。

2011年年报显示,东方园林营业收入增幅达到100%,而公司应收账款达到12.64亿元,同比增长158%,应收账款增速远高于收入增速,报表显示,在坏账损失计提上,2011年计提了5910万元,相比于2010年2176万元,同比增长了178%,并且公司经营活动现金流为-4亿元。

同时2012年第一季度季度报告显示公司一季度营业总收入2.51亿元,同比增长56.21%;归属于上市公司股东的净利润亏损3042.59万元,亏损幅度同比扩大。

“去年大同文瀛湖项目施工量很大,最多时有100多公司内部的员工以及外包民工两三千,目前项目主体已经结束,剩下的主要是一些园林养护等后期工程了。”李强说。

据李强所说,2011年5月份当初签订大同市文瀛湖项目景观工程项目之后,便遭到外界多番质疑。包括当地许多政府官员、企业人士,都认为大同没有过多的财力支持该项目。

“很简单的原因,政府拿不出钱。”资料显示,截至去年三季度末,大同文瀛湖项目回款进度分别为28.69%,远低于公司公告50%的工程进度款比例。

同样,东方园林的株洲神农城项目,2009年12月31日签订协议两年工期,确认营业收入4.4亿元,但收到款项不足1.9亿元。

业内人士认为,市政园林景观行业的核心竞争力主要体现在企业资质、过往业绩、与地方政府的关系、资金实力四个方面,其中资金实力最为关键。东方园林的这些市政园林项目对地方政府的财政依赖程度过高,一旦出现地方政府大幅削减园林绿化投资、政府拖延付款等因素,很可能导致公司资金链紧张,进而出现坏账风险。

“园林行业是资金密集型行业,回款不顺利,就直接意味着资金盈利能力的下降与资金链的恶化。”海通证券(600837)某分析师告诉新金融记者,虽然东方园林的工程签单继续高歌猛进,但几个超大型市政园林项目的回款速度,是工程业务能否继续快速周转实现高速增长的关键。

土地保障模式

东方园林也意识到面临的资金回收难题,在其年报中可以看出其试图突破的努力。

公告称,针对回款难的风险,公司已经探索出土地保障业务模式,最大程度化解应收账款坏账风险。所谓土地保障模式,指的是在签订景观工程协议(合同)时,公司与业主通过谈判,以指定具体的地块(即“保障地块”)来作为该项工程资金保障。如果业主不能按期支付工程款,则启动保障条款,以保障地块出让收入作为工程款的支付来源。

“回款模式改了,拿政府土地做抵押,这也是没办法中的办法。”李强说。

据悉,市政园林工程的主流收款模式为“5-3-2”模式,即工程完工收到50%工程款,剩下30%工程款在完工后一年内收取,20%的工程款在完工后两年内收取。尽管从信用评级的角度上看,公司的主要客户是地方政府,具有最高的信用等级,收款时间也以合同约定的形式加以确认,具有法律效力。但是由于后续的收款时间较长,仍存在应收账款无法回收的风险。

“目前大部分采用的都是532模式,也有433、622、731模式,根据工程项目类型和规模而定,一般回款速度都比较慢。”东方园林证券事务代表唐建军此前对媒体表示。

他表示,采用土地保障模式,逻辑就是企业给政府做了项目之后,政府需要及时支付资金,政府支付不了资金就卖地,“政府要搞建设肯定就要卖土地,现在房地产不景气,但并不代表土地市场没有成交量,目前在土地市场上,只要政府把价格降低一些就能卖出去,所以还是有保障的。”

李强则认为,目前地产调控经济环境下,三四线城市的土地哪有那么好出手,回款也不是那么简单的,土地保障回款的实际效果其实也不大。

“或许公司高调进军房地产,高薪聘请原恒大副总裁焦涌、原万达集团副总裁张诚等成立了东方城置地股份有限公司,一定程度上是为这些土地做准备。”他推测道。

融资|抵押|扩张

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